Peur de perdre votre retraite? Et si vous deveniez rentier immobilier?

Vous voulez devenir rentier immobilier ?

Il y a quelque temps, j’avais écrit un article qui expliquait comment gagner de l’argent autrement qu’en travaillant durement pour un patron.

Cet article a suscité pas mal de questions, surtout par mail, mais également quelques commentaires.

C’est pour répondre à ces interrogations que j’ai demandé à un expert (en l’occurrence Romuald Lesage, du blog idealinvestisseur.net (vous retrouverez un lien vers son blog à la fin de l’article) si on pouvait devenir rentier avec l’immobilier?

Comment faire pour s’assurer une vraie retraite alors qu’on passe tout son temps à travailler sans être certain d’avoir quoi que ce soit pour finir notre vie?

… et donc, je lui ai posé la question suivante :

Quelles sont les erreurs  à ne pas commettre pour devenir rentier immobilier ?

Il a eu la gentillesse de me répondre dans cet article ci-dessous que je vous invite à découvrir maintenant.

Croire qu’il faut de l’argent pour faire de l’argent

On peut très bien « investir » dans l’immobilier sans apport.

Je l’ai fait, personnellement: J’ai emprunté, pour ma première résidence principale en 2008, la totalité du prix en plus des frais de notaire.

J’ai n’ai donc pas sorti 1€ de ma poche !

Quand j’ai revendu ce bien, grâce à quelques techniques, les visiteurs se sont battus pour l’acheter.

J’ai mis l’annonce à 125K€ et j’ai revendu 135K€ !!

Ce qui m’a fait une plus-value de 60 % de plus-value : on pourrait presque dire que j’ai fait de l’argent à partir de rien (en fait, il s’agissait de l’argent des autres, en l’occurrence celui du banquier).

Vous pouvez donc créer de l’argent sans argent.

C’est de point de départ de toute stratégie pour devenir rentier immo. C’est d’ailleurs ce que font les banques tout le temps quand elles vous prêtent de l’argent qu’elles n’ont pas: Elles créent de l’argent (une dette).

On ne peut pas devenir rentier immobilier en utilisant les techniques du passé
On ne peut pas devenir rentier immobilier en utilisant les techniques du passé

Croire que l’on peut investir dans l’immobilier en utilisant les techniques du passé

Le marché immobilier n’est plus le même qu’avant la crise de 2008-2009.

Vous devez comprendre que le marché n’évolue plus à la hausse.

Si le marché tient encore, c’est grâce au soutien de l’état.

Les formules « les taux sont historiquement bas » ou « c’est le moment d’acheter » sont à l’image de la propagande de l’état et des lobbies de l’immobilier.

Il existe pourtant des méthodes qui fonctionnent.

Mais avant tout, ces méthodes doivent vous promettre une chose : garantir la survie de votre patrimoine en cas de baisse du marché… Car une crise comme celle de l’Espagne est possible en France et il faudra avoir investi intelligemment pour ne pas la subir.

Le secret ? Vous devez pouvoir garder (ne pas vendre dans l’urgence) vos biens jusqu’à ce qu’une véritable opportunité de revente avec plus-value se présente à vous.

Cette nouvelle approche est fondamentale aujourd’hui pour devenir rentier immobilier.

Croire que l’on peut s’enrichir dans l’immobilier sans se former

Je pars ici d’un constat implacable : autrefois, avec le marché immobilier qui montait sans cesse, il était tout à fait possible de faire des erreurs en achetant ou en investissant : n’importe qui pouvait s’enrichir avec l’immobilier, même sans savoir ce qu’il faisait.

Le marché montant, « gommait » toutes les erreurs commises. On pouvait même faire une plus-value en achetant n’importe comment !

Aujourd’hui, ce n’est plus possible sans prendre le risque de se retrouver avec une dette de 50000€ sur le dos… après avoir revendu son bien.

Vous devez vous former pour éviter les nouveaux risques !

Croire que l’on faire comme les pros pour atteindre le statut de rentier.

 

Il y a une ENORME différence entre les professionnels de l’investissement immobilier et vous :

Les investisseurs professionnels passent leurs journées à discuter avec les agents immobiliers et les autres professionnels pour être prévenus le plus tôt possible d’une bonne affaire.

Le reste du temps, ils visitent les biens immobiliers.

Vous n’avez pas le temps d’enchaîner les visites d’appartements ou de maison toute la journée : vous avez une vie, vous devez travailler, …

Si vous arrivez à faire 3 visites dans votre semaine, c’est déjà bien ! 3 visites, c’est ce que fait un pro en une matinée…

Vous aurez donc toujours un temps de retard si vous essayez de combattre avec les mêmes armes que les pros.

Il vous faut une approche différente, des armes différentes.

Croire que l’on peut gagner sans calculer un minimum pour faire de l’argent avec l’immobilier

Le mythe de la rentabilité brute

Je voudrais dénoncer ici le mythe de la rentabilité brute : tous les agents immobiliers vous font un calcul de rentabilité en 30 secondes en sortant leur calculette : la rentabilité brute.

Cette rentabilité brute, c’est de la poudre aux yeux !

Elle ne prend pas les charges, les frais ni les taxes en compte.

Elle ne sert à rien.

Vous ne pouvez pas compare un bien avec un autre avec ce calcul fumeux.

Pourtant, vous verrez pendant vos démarches que beaucoup d’agents mettent ce chiffre en avant.

Un conseil : recalculez tout vous même !

Au minimum, utilisez la rentabilité nette de charges, de frais et de taxes pour vos comparaisons.

Vous voyez qu’on ne peut plus investir au hasard comme nous le faisions auparavant.

Savoir calculer est devenu une des nécessités impérieuses pour investir. Le marché, lui, ne vous fera pas de cadeau…

Qu’est ce que l’autofinancement ?

Eh bien c’est le point clé de toute décision d’investissement locatif.

Sans autofinancement, il ne faut pas acheter.

Qui achèterait une entreprise qui lui ferait perdre de l’argent tous les mois ?

C’est exactement ce que vous faites si vous êtes obligé de mettre la main à la poche pour combler le déficit de trésorerie de votre investissement.

Comment trouver les biens immobiliers qui s’autofinancent ?

C’est l’objet central de la méthode d’investissement que j’ai mise au point : Il ne faut acheter que les biens qui s’autofinancent.

Mais où et comment les trouver ?

Je préfère vous prévenir tout de suite : si vous pensez, comme certains courageux, que vous pouvez copier les pros en faisant le parcours du combattant (visites + travail salarié) à longueur de semaine. Alors, vous n’avez pas besoin de cette méthode.

L’autofinancement ce n’est pas non plus un simple calcul comme vous pouvez l’entendre ou l’apprendre à gauche ou à droite sur internet.

Je peux vous dire tout ce suite ce que ce n’est pas : loyer x 0,70 = mensualité du prêt. Ça c’est l’autofinancement du point de vue du banquier !!!

Ce qui vous intéresse vous, futur rentier immobilier, c’est l’autofinancement réel.

Celui qui dit que vous ne sortirez pas 1€ de votre poche et que tous les frais annexes seront prix en charge par le locataire (via le loyer + charges).

Mon approche repose sur le fait qu’un professionnel de l’immobilier visite toute la journée des biens pendant que vous travaillez… Et pourtant, vous êtes à la recherche des mêmes biens que lui !

Vous partez avec un handicap et il va falloir en faire une force.

Au lieu, de vous déplacer pour tous les biens, vous ne devez visiter que les meilleurs et prendre de vitesse vos concurrents.

Apprenez à choisir vos biens immobiliers si vous voulez utiliser cette méthode pour faire encore de l'argent à la retraite!
Apprenez à choisir vos biens immobiliers si vous voulez utiliser cette méthode pour faire encore de l’argent à la retraite!

Vous devez déjà savoir quel prix proposer à la fin de la visite et faire une offre.

Mais tout cela doit être préparé en amont, chez vous, au calme.

1) Vous devez savoir comment sélectionner, sur plusieurs centaines de biens immobiliers, les quelques uns qui méritent une visite (pas de temps à perdre).

2) Vous devez être capable faire une offre dès la première visite.

… et donc pour commencer, vous devez savoir combien ce bien vaut sur le marché en théorie.

Puis, vous adapterez en fonction de la visite le prix que vous en proposez.

Vous aurez une contrainte de négociation : l’autofinancement du bien.

Il est indispensable dans votre stratégie de pouvoir déterminer à partir de quel prix le bien s’autofinance.

Plus le prix réel du bien est proche du prix d’autofinancement, plus la négociation sera facile… en théorie. Car si le vendeur doit plus à la banque que ce que vous lui proposez, il ne pourra pas accepter votre offre.

Pour en savoir plus sur l’investissement immobilier

Merci beaucoup Romuald pour ta réponse que j’ai trouvée plutôt claire et précise.

Si vous souhaitez en apprendre plus sur la méthode d’investissement qu’il propose, je vous invite à vous rendre ici pour télécharger la base de la base, en vidéo et écrit (sa promesse est de vous faire gagner facilement 20 000€ sur l’achat de votre résidence principale, mais comme vous pourrez le constater, il y a en fait bien plus!)

Il vous y expliquera également à quoi il vous faut faire attention si vous voulez faire votre premier achat immobilier personnel.

Car ile ne faut pas nous leurrer: même si vous voulez devenir rentier immobilier, il est certain que vous voulez aussi vivre chez vous et que vous ne voudrez plus vivre en location.

Là aussi, il faut faire super attention, presque plus, en fait, parce que le côté émotionnel “coup de cœur” lors de son premier achat immobilier peut faire faire des folies que l’on regrette par la suite.

Si vous avez des questions à lui poser, vous pouvez soit les poster sous cet article, soit directement sur son blog : http://idealinvestisseur.net/

Cet article a 4 commentaires

  1. Bonjour,

    Dommage que Romuald confonde flux financiers (cash flow) et bénéfice.
    On peut très bien avoir un bénéfice important mais un cash flow négatif (durée d’emprunt très courte)
    Parler de cash flow sans mettre en rapport la durée d’emprunt est une hérésie car c’est oublier que pour un prêt amortissable la mensualité intègre des intérêts (charge) et un remboursement de capital (constitution de patrimoine).
    Et ce n’est pas avec un simple autofinancement avec une durée d’emprunt de 30 ans qu’on va devenir rentier immobilier (pas tout de suite en tout cas)

    Enfin, à titre purement personnel ça m’intrigue quand même beaucoup tous ces millionnaires et/ou rentiers immobiliers qui au lieu de se faire griller les poils du c.. aux Bahamas se sentent investis de la mission de vendre (pour la plupart au black qui plus est !) des formations…

    «Sans autofinancement, il ne faut pas acheter.
    Qui achèterait une entreprise qui lui ferait perdre de l’argent tous les mois ?»

    Par exemple Mark Zuckerberg avec les achats via facebook de WhatsApp, Oculus…

  2. Bonjour Didier-Fabrice,

    Tu parles deux deux concepts différents. D’un côté les « bénéfices » ou plus-value que l’on peut faire lors d’une revente de son bien. De l’autre, les flux de trésorerie que l’on fait chaque mois ou année, en gardant son bien.

    Il est tout à fait possible de prendre 5 emprunts sur 30 ans (comme tu le suggères, enfin plutôt 25 voire 20) et de laisser le temps rembourser ton crédit. Une autre stratégie est de rendre un bien quand l’opportunité de revente est vraiment favorable pour toi. Tu n’es donc pas obligé d’attendre la fin de tes 30 ans pour toucher des loyers pleins.

    Si je parles d’autofinancement, c’est pour protéger les acheteurs contre une éventuelle baisse des prix du marché. Quoi de pire que d’investir en Pinel, de sortir tous les mois 40% du coût de sa poche, et de voir les prix s’effondrer…

    Je ne suis pas millionnaire mais je me sens responsable de faire passer un message de prudence car la crise immobilière peut aussi frapper la France malgré toute la bonne volonté de l’état.

    Bien à vous

    Romuald Lesage

  3. Excellent article, merci beaucoup.
    J’aime beaucoup tous ces informations

  4. Pour ceux qui souhaitent vive à très long terme à l’étranger sans revenir en France ,la solution est d’être rentier immobilier .Mais il faut quand même être en relation avec des personnes de confiances pour gérer le parc immobilier .

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